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封面1

究竟是谁缩短了房屋的寿命?杭州土木建筑学会副秘书长陈旭伟在接受采访时说:“不可否认,改革开放后,为了解决老百姓住的问题,很多地方确实建造了一批快餐式的房子。”上世纪八九十年代,市场经济刚刚起步,由于规范标准体系跟不上建设速度,很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识,就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面的原因,建筑工程质量很难得到保证。

此外,考虑到建筑成本,当时一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消,甚至以泥浆代替水泥砂浆使用,也会严重影响房屋质量和使用寿命。

同时本身建筑质量就十分低下的楼房更禁不住在中国屡见不鲜的破墙开店,野蛮装修。浙江中设工程设计有限公司建筑师吴正群指出,砖混结构是一种“免疫力”很低的结构,往往看起来很强壮,但内里已经千疮百孔。“哪怕把打掉的墙再重新填回去,也虚不受补,因为结构性的伤害是不可逆的。”

当然,中国楼房的短命除了因为建筑质量低下而“自然死亡”的旧楼外,还有那些大规模盲目的拆迁。梁思成的一句名言,对待建筑“要让它延年益寿,不要返老还童”。

中国自1978年才明确规定,在房屋设计时必须考虑抗震设防措施,加上两年的建设工期,可以推算出1980年以前建成的房屋,很多是不满足抗震设防标准的。

▲坍塌房屋

2014年4月11日,住建部下发通知,在全国范围内组织开展老楼危楼安全排查工作。

七天前,浙江省奉化市锦屏街道居敬小区第29幢居民楼部分楼体突然坍塌,造成1死6伤。尽管事故原因还在调查之中,住建部立即启动全国性排查工作,表明奉化事故的风险具有普遍性。

实际上,安徽省住建厅先于住建部的全国行动,于4月8日紧急发出通知,要求全省重点排查六类危房,其中包括:危旧直管公房、使用年限超过20年的砖混(砖木)结构房屋、尚未解危的危险房屋、墙体倾斜开裂变形、抹灰突然大面积脱落或新近出现门窗突然不能自由开闭的房屋等。

其中,第二类危房恰似依照奉化出事居民楼的特征划定。老旧住宅楼的安全风险究竟来自何方?

老旧楼多隐患

居敬小区第29幢居民楼,共五层三个单元,呈东西走向。4月4日约9时,西侧的一个半单元15户房屋突然坍塌。这幢砖混结构的建筑,建成于1994年7月,将满20年就此夭折。

据新华网消息,这幢危楼2013年已被鉴定为C级危房。由奉化市房产公司开发,象山一建建造,奉化设计院设计。

根据2000年发布实施的《危险房屋鉴定标准》,房屋危险性分为四个等级。其中,C级危房是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房。C级危房只要加固,D级危房需搬离。

20世纪80年代前,在指标不足、资金不足、材料不足的严苛条件下,中国的建筑方针是适用、经济。早在2000年前,古罗马建筑师维特鲁威就提出了建筑的三条基本原则,即“实用、坚固、美观”。“坚固”原则的缺席,亦与当下老旧楼房的安全问题不无关系。

原建设部在20世纪80年代做的一项调查表明,国内大多数工业建筑物使用25年-30年即需大修,处于严酷环境下的建筑物使用寿命仅15年-20年。

1980年,国务院正式放行商品房后,城镇住宅迅速增长。据原建设部统计,1979年至1990年,全国城镇住宅建设累计投资是此前30年的6倍多,新建住宅面积是此前30年的近3倍。

然而,这一时期的住宅建设标准低,很多项目甚至没有遵守建筑标准,彼时,审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全。例如,《建筑法》在1998年才施行,《建设工程质量管理条例》于2000年1月在国务院通过并施行。直到2001年国内才首次确定普通房屋和建筑物的设计使用年限是50年。

东南大学建设与房地产研究所所长李启明告诉《财经》(博客,微博)记者,目前绝大部分的危旧楼房都是砖混结构。这是由于在20世纪七八十年代,中国兴建的六层以下的住宅楼,几乎清一色地采用了砖混结构。

建筑结构犹如一个人的骨架,支撑着整个建筑物。与如今的钢筋混凝土的框架结构不同,砖混结构是以大部分砖墙和小部分的钢筋混凝土来承重的,适用于低层或者多层建筑物。对于砖混结构和框架结构孰优孰劣,中国工程院院士、北京市建筑设计研究院有限公司顾问总建筑师马国馨表示,“不能一概而论,关键要看设计技巧。”

砖混结构的最大特点在于,其承重墙一旦受到破坏,就危及结构安全性。北京市规划委员会高级工程师沈金箴告诉《财经》记者,现在老旧楼房的业主更替周期大大缩短,频繁的装修会对建筑结构造成破坏。

在此次住建部全国大排查中,亦将装饰装修涉及拆改主体结构或明显增加荷载的房屋作为重点目标之一。2012年底,宁波市徐戎三村发生的住宅倒塌事故造成一人死亡。宁波市政府公布的调查报告显示:倒塌房屋几乎每一层都存在拆改承重墙体、违法搭建、改变房屋使用性质等现象。

此外,房屋的工程质量也存在问题,部分结构材料强度不足,防潮层施工不规范,墙体砌筑砂浆抗压强度等多项指标不达标。正可谓先天不足,后天多病。

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